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Hipotecas, simulador de hipotecas, prestamos hipotecarios

Pisos de los bancos en Internet

Con la crisis económica que vive España los bancos tiene un stock de viviendas de compradores que no han hecho frente a la hipoteca. Por eso los bancos han puesto en marcha web para dar salida a estos pisos.

BancajaBancaja Habitat
Banco Caixa GeralInmobiliaria Caixa Geral
Banco Espíritu Santositebesse
Banco PastorINMOselección
Banco PopularGesaliseda
BanestoCasaktua
BankinterPortal Inmobiliario
BarclaysBarclays Premier
BBVABbvavivienda
Caixa CatalunyaProcam-Inmobiliaria
Caixa GaliciaCxginmobiliaria
Caixa GironaServeis inmobiliaris Caixa Girona
Caixa ManlleuInverpro
Caixa PenedèsRevalua
Caixa SabadellProvasa
Caja canariasIncavesa
Caja CírculoInmobiliaria Cajacírculo
Caja de BurgosInmuebles Caja de Burgos
Caja DueroCajaduero portal inmobiliario
Caja GranadaCajainmobiliaria
CajamarCimenta2
Caja Murciablogahorro
Caja SegoviaEdicta Servicios
CajalónRuralvia
Cajasturenobranueva
CajasurQuermes
Caja Vital KutxaBolsa Inmobiliaria
CAMMediterranean
Deutsche BankInmuebles db
IberCajaInmuebles IberCaja
La CaixaServihabitat
La Caja de CanariasPortal inmiobiliario de la caja de canarias
Sa NostraNetmobilia
UnicajaUnicaja Inmuebles
SabadellAltanticoSolvia

El precio de la vivienda en España y su evolución

El precio de la vivienda en España y su evolución:

España tenía 26.230.579 viviendas a finales del año 2008 sobre un total de 16,90 millones de familias españolas. Es decir, 1,55 viviendas por familia española, una de las tasas más altas del mundo. Además el 86% de las viviendas en España son de propiedad, y sólo un 14% se disfrutan en régimen de alquiler o cesión.

La construcción residencial era un importante motor de la economía, sin embargo, terminó en 2008 estalló la llamada burbuja inmobiliaria, iniciándose un retroceso económico en todos los aspectos de la economía. Este cambio de ciclo inmobiliario tuvo lugar por factores internos y externos: por un lado, la falta de liquidez del sistema financiero, causada por la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos en agosto de 2007, y por otro, debido al deterioro interno de la economía española, la falta de financiación y el agotamiento del modelo de crecimiento (basado en la construcción), al reducirse los retornos de la inversión (provocando la salida del mercado de los especuladores) y contenerse el crédito.

Evolución del precio de la vivienda en España

En un periodo de 6 años (1995-2001) prácticamente se duplicó, aunque no llegó a superar los 1.000 euros por metro cuadrado. La variación total para dicho periodo fue una subida del 48% a un promedio del 8% de subida anual.

Desde el primer trimestre del 2002 hasta el segundo del 2004, la subida total fue del 38,4%, casi un 17% anual, mientras que desde abril/02 hasta diciembre del 2007 la subida fue del 36,5 % para todo el periodo, un 9,47% anual.

La disminución de los fuertes ritmos de subida del 2007, se debe en gran parte a que ya estábamos metidos en la crisis, restricción del crédito incluida, y no a medidas políticas adicionales.

La construcción sigue siendo la principal fuente de ingresos de los Ayuntamientos, y todos, aunque sus consignas digan lo contrario, han subido los demás impuestos para compensar la deficitaria recaudación.

Preciómetro es un servicio creado por facilisimo.com, especialistas en pisos

Traslado de la hipoteca a otra entidad de crédito: novación y subrogación

Si Ud. tiene un préstamo hipotecario, en cualquier momento puede intentar renegociar condiciones más favorables con la entidad mediante lo que se denomina una novación modificativa. En cualquier caso, siempre puede llevarse el préstamo hipotecario a otra entidad (lo que se llama una subrogación) que ofrezca otras condiciones de tipo de interés y/o plazo del préstamo que le puedan interesar a usted más. Para ello, no es necesario el consentimiento de la entidad de crédito inicial, ni que la posibilidad de amortización anticipada conste en el préstamo hipotecario. No obstante, la entidad de crédito original puede evitar la subrogación si iguala o mejora la oferta de la segunda entidad (lo que se llama “enervar la subrogación”).

Para que surta efectos la subrogación bastará que la nueva entidad pague a la suya el importe pendiente del préstamo así como los intereses devengados  y las comisiones exigibles y se formalice la subrogación en escritura pública ante notario.

Tenga en cuenta, de cualquier modo, que ambas opciones –novación y subrogación- tienen un coste, que suele ser mayor en el caso de subrogación. Algunos de los gastos que conllevan (como los honorarios notariales y registrales, las comisiones bancarias o los de carácter fiscal) están limitados por ley (Ley 2/1994 Abre el vínculo en ventana nueva, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios; disposición adicional primera de la Ley 36/2003 Abre el vínculo en ventana nueva, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica).

Si se trata de préstamos hipotecarios que se formalizaron antes del 9 de diciembre de 2007, o cuando, siendo posterior el préstamo,  no reúna los requisitos que se señalan en el punto siguiente, y usted subroga a otra entidad en este préstamo, las comisiones de cancelación se rigen las siguientes normas:
Si el préstamo objeto de subrogación es a tipo de interés variable y se contrató después del 27 de abril de 2003, la comisión de cancelación anticipada –también llamada de amortización anticipada subrogatoria- no puede ser mayor del 0,5% (disposición adicional primera de la Ley 36/2003) Abre el vínculo en ventana nueva.
Si por el contrario, el préstamo es a tipo de interés variable y es anterior a dicha fecha, la comisión no puede ser mayor del 1% (artículo 3  de la Ley 2/1994 Abre el vínculo en ventana nueva).

En las hipotecas a interés fijo, la comisión de cancelación anticipada no está limitada legalmente. No obstante el Gobierno recomendó en octubre de 1996 que las entidades de crédito rebajaran estas comisiones bancarias hasta un máximo del 2,5% del capital pendiente de amortización cuando se trate de una subrogación de otra entidad en la que el préstamo  se pase a tipo de interés variable, y siempre que el capital inicial fuese inferior a 240.000 €.

Si se trata de un préstamo hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor) es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar,  por amortización anticipada (arts 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007 Abre el vínculo en ventana nueva), y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores:

  • al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
  • al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
  • Y, si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

  • En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
  • En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.

A la hora de plantearse un cambio de préstamo, una buena idea es comparar el coste efectivo remanente de la hipoteca actual (que es la tasa anual equivalente, calculada teniendo en cuenta sólo lo que le queda por pagar del préstamo)  y la T.A.E. de la nueva. La T.A.E., que debe figurar en la oferta vinculante de la nueva hipoteca, incluirá el importe estimado de la comisión de cancelación del préstamo original (norma 6ª bis. 1. Circular del Banco de España 8/1990 de 7 de septiembre Abre el vínculo en ventana nueva).

Derechos y obligaciones hipoteca

Derechos:

Entrega gratuita de un folleto informativo inicial en el que se especifiquen, con carácter orientativo, las condiciones financieras de los préstamos y los gastos preparatorios de la operación que corren a cargo del cliente (tasación, comprobación de la situación registral del inmueble…) aun cuando el préstamo no llegue a firmarse.
Tiene derecho a consultar la Central de Información de Riesgos del Banco de España (C.I.R.), para comprobar las deudas con entidades de crédito que figuran a su nombre. La entidad también tiene este derecho si le ha informado a usted previamente.
Tiene derecho a proponer y elegir de mutuo acuerdo con el banco o la caja la persona o entidad que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca y la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación. También podrá acordar con la entidad la compañía aseguradora que cubrirá los riesgos que la entidad prestamista exija para la formalización del préstamo.
Como cliente, usted tiene derecho a conocer quiénes son y cuánto cobran los profesionales que realizarán los servicios accesorios vinculados al préstamo, y la justificación de la efectiva prestación de los mismos.
Habitualmente la entidad  sólo aceptará el encargo de esos servicios a profesionales o empresas de su confianza, puesto que es ella la que corre con el riesgo de la operación. No obstante, desde diciembre de 2007, si Vd. aporta una tasación certificada por un tasador homologado que no esté caducada, la entidad no podrá cobrarle por una nueva tasación.
Entrega de una copia del informe de tasación (o el original si la operación no llega a formalizarse) cuando dicho gasto es por cuenta del cliente.
Una vez realizada la tasación del inmueble y las oportunas comprobaciones, la entidad de crédito deberá entregarle a usted por escrito una completa información sobre las condiciones del préstamo que ha decidido concederle, normalmente a través de una oferta vinculante que tendrá una validez mínima de 10 días hábiles, o bien debe notificarle la denegación del préstamo.
Tiene derecho a consultar el proyecto de escritura del préstamo hipotecario en la notaría al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento y exigir al notario, caso de que exista alguna contradicción respecto al contenido de la oferta vinculante, que la haga constar a la entidad para su debida corrección.
Solicitar al notario copia de la escritura del préstamo, pagando su importe.
Recibir los documentos de liquidación y justificantes de pago del préstamo hipotecario.

Obligaciones:

  • Informar verazmente a la entidad de crédito sobre sus circunstancias económicas y personales. La información correcta es necesaria para que la entidad analice el riesgo de la operación, antes de concederla. El cliente también se compromete, si así estuviera pactado, a comunicar cambios de domicilio, estado civil, régimen económico del matrimonio y otras circunstancias personales y financieras.
  • Realizar una provisión de fondos (una especie de adelanto de dinero) pactada para gastos preparatorios del contrato (gestoría, tasación…).
  • En la mayor parte de los casos, contratación de un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado.
  • Pagar puntualmente las cuotas periódicas y comisiones bancarias pactadas.
  • Cualquier otra que haya pactado con la entidad como, por ejemplo, no arrendar la finca hipotecada sin su previo consentimiento si no se establece cierto nivel mínimo de renta.
  • Es aconsejable conservar una copia de la escritura y de toda la documentación de las liquidaciones efectuadas.

Costes de una hipoteca: comisiones y gastos

A continuación se exponen algunas de las comisiones bancarias más habituales en los préstamos hipotecarios:

Al inicio de la operación:

Comisión de estudio: Remunera a la entidad bancaria por las gestiones y análisis que debe realizar para verificar su solvencia y los términos de la operación solicitada. Suele cobrarse como un porcentaje sobre el importe solicitado. En caso de que la entidad no le conceda el préstamo, no le podrá cobrar esta comisión, pero sí  podría exigirle los gastos que haya tenido que pagar por la intervención de otras personas o empresas, siempre que lo haya pactado con Vd. previamente.

Comisión de apertura: Remunera a la entidad bancaria por los trámites que debe realizar correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados. Esta comisión suele ser, un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación, y para el caso de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, englobará los gastos de estudio.

El banco o la caja tambien le puede exigir comisiones por servicios específicos distintos del estudio y/o apertura. Por ejemplo, si usted pide que se emita un cheque bancario por el capital inicial del préstamo, tendrá que pagar la comisión correspondiente.

Por modificación de condiciones o por cambio de garantías

El banco o la caja le pueden exigir una comisión en el caso de que usted solicite, y la entidad lo acepte, que se cambie  alguna de las características del préstamo. Remunera a la entidad por los trámites que debe realizar en la modificación del contenido del contrato y/o en el análisis de riesgos que pueden suponer para la entidad las modificaciones a realizar, como por ejemplo la aceptación de un nuevo deudor, en el caso de adquisición de vivienda al promotor o a un tercero –lo que se llama subrogación de deudor-.
Novación modificativa: Una novación no es otra cosa que una modificación de condiciones del préstamo, pero que tienen una ventaja: que se beneficia de las reducciones de costes notariales y registrales  establecidas en  la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de condiciones de los préstamos hipotecarios.
En dicha Ley se dice que se consideran novaciones con esas ventajas las escrituras en las que se pacten  una o varias de las siguientes modificaciones:

  • la ampliación o reducción de capital
  • la alteración del plazo
  • las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente
  • el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;
  • la prestación o modificación de las garantías personales.

Como se trata de una modificación, en las novaciones el banco o caja le podrá exigir la comisión por modificación que se cita en el apartado anterior. No obstante, en los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar ( art 10 de la Ley 2/1994 Enlace en ventana nueva).

Por amortización parcial anticipada: Remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.
Compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés: Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor) es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar,  por amortización anticipada parcial, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés (arts 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007 Enlace en ventana nueva).

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrá ser superior:

  • al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
  • al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
  • Y, si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

  • En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
  • En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando

Por cancelación o amortización anticipada total

Al igual que en la cancelación o amortización parcial, remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo. En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada al 1%, cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de que Vd haya pactado con otra entidad que se subrogue en el préstamo, lo que se llama amortización anticipada no subrogatoria (disposición adicional primera de la Ley 2/1994 Enlace en ventana nueva ).
Compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés: Si se trata de un préstamo hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor) es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar,  por amortización anticipada total, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés (arts 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007 Enlace en ventana nueva ).
Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores:

  • al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
  • al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
  • Y, si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

  • En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
  • En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.

Gastos y servicios accesorios:

Hay una serie de gastos adicionales que usted tiene que pagar, para lo cual la entidad de crédito le puede exigir una provisión de fondos. Usted tiene derecho a proponer y elegir de mutuo acuerdo con la entidad la persona o empresa que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca y a la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación. También podrá acordar con la entidad qué compañía aseguradora, en su caso, va a cubrir los riesgos del préstamo.
Habitualmente la entidad  sólo aceptará el encargo de esos servicios a profesionales o empresas de su confianza, puesto que es ella la que corre con el riesgo de la operación. No obstante, desde diciembre de 2007, si Vd. aporta una tasación certificada por un tasador homologado que no esté caducada, la entidad no podrá cobrarle por una nueva tasación.
Los folletos informativos incluirán los servicios que deberá obligatoriamente contratar y abonar directamente el cliente, con indicación de los conceptos aplicables y con carácter meramente orientativo, su cuantía. Entre los gastos habituales figuran también los de notario, registro e impuestos.

La tasación

Para conseguir una garantía adecuada del préstamo que se va a conceder, el inmueble que se va a hipotecar debe ser tasado. En el mercado hipotecario español, eso suele exigir que un profesional debidamente habilitado para ello determine cuál es el valor del piso, local o industria que se va a hipotecar. El valor de tasación del inmueble suele limitar el importe del préstamo.

En España están habilitadas para practicar ese tipo de tasaciones unas sociedades de tasación, que pueden o no ser independientes de las entidades de crédito que vayan a conceder el préstamo. Esas sociedades son autorizadas por el Banco de España y están inscritas en sus Registros oficiales de entidades y cuentan con unos requisitos mínimos, supervisados por el Banco de España, para poder operar. Esos requisitos tienen por objeto principal asegurar que estas sociedades cuentan con profesionales adecuados (arquitectos, ingenieros, etc) y procedimientos rigurosos de tasación.

Las valoraciones que estas sociedades de tasación realizan de cara a la concesión de préstamos hipotecarios deben respetar, tanto en la forma como en algunos aspectos del fondo, unas normas concretas. El objetivo de esas normas es doble:

  • De una lado pretenden que la tasación proporcione, para cada inmueble, un valor prudente del mismo a largo plazo, aunque se aparte (por encima o por debajo) del precio de mercado del inmueble en el momento de la valoración. Las reglas de valoración tienen ese objetivo para favorecer la prudencia de las tasaciones de forma que las garantías de que disponen los préstamos hipotecarios sean sólidas y duraderas.
  • De otro tratan de favorecer la comprensión, por parte de los clientes, de los criterios técnicos seguidos por los profesionales que han hecho la valoración y, sobre todo, de aquellas cuestiones que son mas cercanas a los ciudadanos: los elementos (superficie de la vivienda; situación; estado de conservación; etc) y las razones (precio del m2 en la zona; expectativas de aumento o disminución del precio; etc) que se tienen en cuenta para fijar su valor,

Normalmente, los gastos de tasación corren por cuenta del cliente. En este caso, usted tiene derecho a recibir de la entidad de crédito una copia del informe de tasación, o el original si la operación no llega a formalizarse. En cualquier caso, el cliente tiene derecho a conocer la identidad de los profesionales seleccionados. También tiene derecho a conocer el precio de la tasación en caso de que sea la propia entidad la que la haga, o si el número de profesionales o entidades seleccionadas para ello por la entidad es igual o inferior a tres.

Desde diciembre de 2007, la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del mercado hipotecario, establece que las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en dicha Ley y no esté caducada. Este artículo también dice que la entidad de crédito podrá realizar las comprobaciones que estime convenientes de la tasación presentada por el cliente, pero que no podrá cobrarle nada al cliente por dichas comprobaciones.

La gestoría

Las entidades de crédito suelen exigir que ciertos trámites necesarios para la contratación del préstamo hipotecario (como la comprobación de la situación registral de la finca, la liquidación de impuestos o la inscripción de la escritura en el Registro) sean realizados por una gestoría, que será normalmente también la encargada de inscribir la escritura de compra-venta de la vivienda.

Los seguros

En los préstamos hipotecarios más habituales se suscribe un seguro de daños sobre el bien hipotecado, que cubra, como mínimo, el caso de incendio, con el fin de asegurar la conservación de su valor y la garantía que implica. Es conveniente comparar ofertas y elegir la póliza que mejor cubra sus necesidades, siempre de común acuerdo con la entidad.
Cabe mencionar otras variedades de seguros que se ofrecen al contratar el préstamo, como el seguro de vida o invalidez y el seguro de protección de pagos; el seguro de cobertura. Si Vd. tuviera ya contratado uno de estos seguros, coméntelo con su entidad.
A este respecto, resulta de interés la lectura de los criterios de los seguros vinculados a préstamos hipotecarios, que sostiene el Servicio de Reclamaciones de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones en su página web.