9 comentarios a “Simulador de hipotecas”
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Tengo una hipoteca con 150.000€ pendientes y 25 años por pagar (al euribor actual más el 0,37) y voy a amortizar 6.000€.
¿Amortizo plazo o cuota?
La respuesta que doy la hago al 3% de interés anual (se hace igual con otro interés -diferencial más euribor-):
Entramos en nuestro simulador de hipotecas y ponemos capital pendiente 150000, años pendientes 25, e interás anual 3%. Para la amortización de cuota y tiempo 6000 euros.
Resultado:
Cuota mensual: 711.32 euros durante 25 años
Pagaremos al banco en total 213,395.09 euros, es decir, 63,395.09 de intereses
Amortización parcial de tiempo:
Haciendo una amortización parcial de tiempo de 6000 euros reducimos el plazo a 23.54 años, es decir, 12,430.78 euros menos, por lo que hemos ganado 6,430.78 euros (si tenemos en cuenta los 6000 euros iniciales)
Amortización parcial de cuota:
Haciendo una amortización parcial de cuota de 6000 euros reducimos la cuota a
682.86 euros, es decir, 8,535.80 euros menos, por lo que hemos ganado 2,535.80 euros (si tenemos en cuenta los 6000 euros iniciales)
Ahora hay que saber interpretar este resultado en el tiempo pues el dinero no es el mismo hoy que dentro de 20 años y para esto utilizaremos una tasa de descuento (precio de diferir capitales en el tiempo = Euribor + diferencial = 3%).
Al amortizar 6.000€ a plazo te ahorras 12,430.78 es equivalente al valor con fecha de hoy de una renta formada por un pago de 338.34€ dentro de 23 años y 7 meses, seguido de 17 pagos mensuales de 711.32€, ¿verdad?… Es decir, yo doy hoy 6.000€ a cambio de que dentro de 23 años y 7 meses empezare a cobrar (dejaré de pagar una obligación que tengo) dicha renta.
Amortizar 6.000€ a cuota es equivalente a obtener una renta mensual de 711.32 – 682.86 = 28.46€ durante 300 meses.
PLAZO
Primero llevo los 18 pagos al fin del mes 300 para ponerlos todos en un mismo punto en el tiempo:
338.34€ x (1,0025 elevado a 17) =353.01€
711.32€ x (1,0025 elevado a 16) =740.31€
711.32€ x (1,0025 elevado a 15) =738.47€
711.32€ x (1,0025 elevado a 14) =736.62€
711.32€ x (1,0025 elevado a 13) =734.79€
711.32€ x (1,0025 elevado a 12) =732.96€
711.32€ x (1,0025 elevado a 11) =731.13€
711.32€ x (1,0025 elevado a 10) =729.31€
711.32€ x (1,0025 elevado a 9) =727.49€
711.32€ x (1,0025 elevado a 8 ) =725,67€
711.32€ x (1,0025 elevado a 7) =723.86€
711.32€ x (1,0025 elevado a 6) =722.06€
711.32€ x (1,0025 elevado a 5) =720.26€
711.32€ x (1,0025 elevado a 4) =718.46€
711.32€ x (1,0025 elevado a 3) =716.67€
711.32€ x (1,0025 elevado a 2) =714.88€
711.32€ x (1,0025 elevado a 1) =713.10€
711.32€ x (1,0025 elevado a 0) =711.32€
Suman 12,690.37€ y ahora traigo este capital 300 meses hacia atrás en el tiempo para conocer su valor actual:
12,690.37/(1,0025 elevado a 300) = 6.000,12€
CUOTA
Calculamos el valor actual de una renta de 300 pagos mensuales de 34.69€ y el valor actual de esta renta es de 6.003.
CONCLUSIÓN
Dejas de deber lo que amortizas y su valor actual es 6000 euros y ninguna de las dos opciones es peor ni mejor que la otra.
RECOMENDACIONES
Si considerásemos que el tipo de interés varía, entonces si que podría ser mas beneficiosa una estrategia que la otra, ya que la estructura de pagos de las dos rentas es distinta, en una se producen todos al final, y en la otra se producen de forma regular durante toda la vida de la renta.
En un escenario de tipos al alza (durante toda la vida de la operación) seria mejor amortizar contra cuota.
En un escenario de tipos decrecientes, nos interesará reducir contra plazo.
PD: tomamos como decremento anual del valor de una cantidad monetaria a partir de los intereses del préstamo banco (el 3%)… pero el valor real que bajará el valor del dinero lo marca la inflacción. La inflacción futura no se sabe, por lo que los bancos la estiman aproximadamente a la hora de fijar su interés. Pero siempre con un diferencial a su favor “por si acaso”. Eso significa que normalmente el dinero no se devaluará tanto como el banco ha previsto. Por ello, y si voy bien, normalmente cuanto más mantengas el factor tiempo más saldrás perdiendo, porque más te afectará el “por si acaso” del banco. Desde esta perspectiva sería recomendable bajar tiempo y no cuota.
Genial el simulador !!!
Una consulta
Tego una hipoteca contratada a 15 años por 42.000€ a un interés IRPH +0,25 (actualmente ronda el 6%). unos 350 € / mes. Esperando la revisión en febrero.
Me encuentro en el año 9 y seis meses de la amortización, con lo que aún me quedan por pagar 5 años y medio.
Estoy pensando en hacer una amortización anticipada de unos 5000 € reduciendo plazo.
¿Crees que es un bueno momento para hacerla?
¿Cuánto me ahorraré en intereses? (Se calculan sobre el final del plazo ¿No?)
Gracias
Tengo una hipoteca con 220.000€ pendientes y 27 años por pagar .
Me revisan la hipoteca el 19 Enero, con el euribor de Noviembre, por lo que paso de un interés de 4,35 + 0,55 a un interés de 1,2 + 0,55.
En 2010 quiero amortizar 6000€, y estoy decidido a amortizar cuota.
¿Es mejor amortizar antes del 19 de enero con el interés más alto, o después?
Muchas gracias
Asier: amortiza antes del 19 de Enero pues el banco te cobra intereses del capital pendiente de amortizar, cada uno de los dias del prestamo, además a interés alto es recomendable amortizar ya que te ahorras intereses.
Juan: cuanto antes amortices en plazo mejor. Respecto a cuanto te ahorrarás de intereses utiliza el simulador que es bastante claro.
Muchas gracias por la respuesta, seguiré vuestros consejos.
Un saludo
Gracias a vosotros por seguir el blog
Estimados amigos tengo pendiente por liquidar la tercera parte de un piso de herencia, pero veo que los años pasan y no llegamos a un acuerdo de precio de venta, yo vivo de alquiler y quisiera comprar un piso, si por ejemplo pasado 5 años lo vendemos y amortizo el prestamos con los 90.000 € aproximadamente que me corresponde, ¿estaría perdiendo mucho en pagos de intereses al banco? Es mejor esperar a la liquidación para contar con el efectivo en el momento de la compra? Sí compro ahora qué tipo de hipoteca es más conveniente en este caso? y la amortización posterior mejora a tiempo o a cuota.
Gracias de antemano por vuestra respuesta