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Cómo se paga la hipoteca

Hay distintas formas de devolver (o amortizar) un préstamo hipotecario. La modalidad depende de la periodicidad de las cuotas (normalmente se pagan cada mes) y de la variación de su importe a lo largo del tiempo (si son constantes, crecientes o decrecientes). Otra posible opción es establecer un período inicial de carencia, durante el cual no se devuelve el capital sólo se pagan intereses, o bien no se paga nada.

Lo más habitual es que los préstamos recibidos de entidades de crédito se devuelvan mediante el pago de cuotas periódicas constantes (cada cierto tiempo, por lo general cada mes), en cuyo importe se incluye  una parte de intereses y otra parte de capital. Esta modalidad de devolución se conoce con el nombre de “sistema francés”.

Puede ver una estimación del importe de las cuotas de un préstamo en nuestro simulador.

Si usted va pedir un préstamo hipotecario, debería reflexionar sobre cuáles son sus expectativas de ingresos durante la vida de la operación y la seguridad de los mismos, y elegir en consecuencia el plan de amortización que más le convenga, de entre los que le ofrezca su entidad.

En todo caso, si contrata un préstamo a interés variable, cuando los tipos hipotecarios sean muy bajos debe prever un cierto margen para poder hacer frente a eventuales subidas.

Si la hipoteca es un crédito, la forma es distinta y podrá disponer de las cantidades que desee hasta el límite pactado, que podrá ir devolviendo, con sus intereses, hasta la fecha de su vencimiento.

No olvide que si así se ha pactado, podrá hacer reembolsos anticipados de su préstamo.

Cómo evolucionan las cuotas

Debe Vd. saber que a la hora de elegir el plazo, hay que considerar que cuanto más largo sea, sin variar las demás condiciones del préstamo, el importe resultante de las cuotas periódicas hasta el vencimiento será menor, aunque su reducción es menos que proporcional al incremento del plazo, puesto que los intereses totales a pagar son mayores.

La cuota mensual que usted tendrá que pagar, a la hora de amortizar su préstamo hipotecario, depende de tres factores: el importe del préstamo, el tipo de interés y el plazo.

Por su elevado importe, los préstamos hipotecarios tienen un largo plazo, que habitualmente supera ya los veinte años y que, en algunas ofertas recientes, alcanzan los 40 e incluso los 50 años.

Si no varían los tipos de interés, cuanto mayor sea el plazo del préstamo menor será la cuota y, en los casos de préstamos hipotecarios para compra de vivienda, esas menores cuotas pueden ser decisivas para permitir comprar la vivienda. No obstante, cuando los plazos son ya muy largos, la disminución de las cuotas es mucho menos perceptible, sobre todo cuanto mayor es el tipo.

Ejemplo de evolución de cuota mensual:

Cuotas mensuales en préstamo de 10.000 €
Tipos
de
interés
Duración del préstamo en años
102030354050
3%96,5655,4642,1638,4935,832,2
4%101,2560,647,7444,2841,7938,57
5%106,076653,6850,4748,2245,41

Por ejemplo, la ampliación del plazo inicial en un 33%, desde 30 a 40 años, supone una reducción en la cuota entre el 15% (si el interés es del 3%) y el 10% (interés del 5%). En ese mismo caso, los intereses totales que pagaría de llegar hasta el vencimiento de la operación aumentarían un 38,75%, desde 5.177,60 hasta 7.184 euros (si el interés es del 3%) y un 40,97%, desde 9.324,80 hasta 13.146 euros (interés del 5%).

En el gráfico y cuadro que siguen, puede ver cómo varía la cuota mensual de un préstamo de 10.000 € en función del plazo de duración (desde 5 a 50 años) y para tres tipos de interés fijos (3, 4 y 5%):

Gráfico que muestra la evolución de una cuota mensual

Ejemplo de evolución de cuota mensual con periodo de carencia:

También vuelven a ser frecuentes los préstamos hipotecarios en los que, durante los primeros años, sólo se pagan intereses. Se trata de lo que se conocen como “períodos de carencia”, en los que el principal del préstamo, es decir, lo que se debe a la entidad, no disminuye.

Con esas fórmulas (u otras similares) se consigue que las cuotas a pagar durante los primeros años, los más difíciles para un comprador medio de vivienda, sean menores a las de los préstamos que no ofrecen esa solución, pero a costa de que sean más altas las cuotas a pagar una vez transcurrido el período de carencia.

En el gráfico siguiente puede ver lo que ocurre, en diversos escenarios de tipos de interés, con un largo período de carencia (cinco años) en un préstamo de 10.000€ a 35 años.

Gráfico que muestra la evolución de la cuota mensual de un préstamo de 10000 € a 35 años con carencia de 5 años

Por ejemplo, si tomamos un tipo de interés del 4%, y bajo el supuesto de que no varíen los tipos de interés durante toda la vida del préstamo, resultaría que durante los cinco primeros años el deudor pagaría 33,33 euros cada mes, mientras que a partir del mes 61 ascendería a 47,74 euros, es decir, a partir del sexto año la cuota subiría un 43,23%. Sin período de carencia, la cuota sería siempre de 44,28 €.

Hay que tener muy en cuenta el salto que se produce en la cuota el año en que se acaba el período de carencia, y no olvidar que esos cálculos están hechos bajo la premisa –hoy día cuestionable- de que los tipos de interés no van a subir durante todo ese tiempo.

Por ello, al valorar las diferentes ofertas que le hagan las entidades bancarias, Vd. debe tener muy en cuenta no sólo lo que tendrá que pagar en los primeros años, sino también las cuotas que deberá abonar transcurrido el período en que sólo paga intereses y valorar su capacidad para atenderlas. En el caso de que el tipo de interés del préstamo sea variable, y no cuente con ninguna cobertura sobre el riesgo de subida de los tipos, deberá además contar con el margen necesario para enfrentarse a esa posibilidad.

Se supone que esa misma valoración es la que hará una entidad prudente al analizar la conveniencia de conceder ese crédito de ese tipo, pero eso no le exime a Vd. de valorar cuidadosamente lo que más le convenga.

Cambios en la hipoteca:

Una vez que el plan de amortizaciones está en marcha cabe, si así se ha pactado, la posibilidad de modificarlo mediante pagos anticipados de parte o de toda la deuda pendiente (cancelación anticipada parcial o total, respectivamente). En ambos casos, debe tener en cuenta las comisiones bancarias de amortización anticipada que haya firmado en el contrato de préstamo. La cancelación anticipada parcial puede tener dos efectos distintos, según se pacte con el banco o la caja:

  • O disminuye el importe de las cuotas periódicas pendientes (se paga menos).
  • O adelanta la fecha del vencimiento del préstamo (se acaba antes).

Si lo que se produce es la cancelación anticipada de la totalidad de la deuda pendiente, el préstamo se cierra. En este caso, se recomienda que pida a la entidad de crédito el otorgamiento de la escritura de cancelación para su inscripción en el registro de la propiedad, de tal forma que  el inmueble quede liberado de la hipoteca.

El cliente tiene distintas posibilidades para ello: hacerlo por sí mismo, solicitando el certificado de extinción de deuda –gratuito- y encargándose él de la tramitación completa de la escritura de cancelación, o bien encargar a la entidad que lo haga todo, en este caso, pagando a la entidad la correspondiente comisión. En cualquier caso, el cliente deberá satisfacer los gastos notariales, registrales y fiscales de la operación. Si se encarga la tramitación a una gestoría, deberá además pagar a la misma sus honoraros.

Existe también la posibilidad de novar o modificar el contrato del préstamo, de común acuerdo con la entidad, para establecer otro tipo de interés de referencia, o reducir el diferencial aplicable sobre éste, o cambiar el plazo, aumentar el importe prestado, o en general, para mejorar las condiciones financieras aplicables al préstamo o ajustar éste a las necesidades del cliente. Estas modificaciones es conveniente formalizarlas en escritura pública ante notario e inscribir esa escritura de modificación en el Registro de la Propiedad.

Ejemplo de amortización parcial:

Supongamos que hemos financiado nuestra vivienda recurriendo a un préstamo hipotecario de 150.000 euros formalizado el 2/01/1999 a 20 años con tipo variable del 3,5% durante los 12 primeros meses y revisión del mismo según el Euribor más un punto porcentual, con redondeo al octavo de punto más cercano. Una vez transcurridos 5 años, tenemos una deuda pendiente de 123.415,57€ y, durante el último año, hemos estado pagando un tipo del 3,375%, lo que supone una cuota de 874,72 €.

Y supongamos también que al final del quinto año decidimos amortizar parcialmente nuestra deuda por importe de 20.000 euros. Los efectos de esta decisión pueden ser de dos tipos, según se haya pactado con la entidad:

  • Efecto 1: mantenimiento del plazo inicial de amortización y disminución del importe de las cuotas pendientes, que en nuestro ejemplo supone que la nueva cuota sería de 732,97€ una disminución aproximada en las cuotas pendientes de unos 142 euros.
  • Efecto 2: una disminución del plazo pendiente del préstamo, manteniendo la cuota, lo que en nuestro ejemplo supondría tres años menos de plazo.

Flexibilidad

Algunas entidades bancarias ofrecen hipotecas cuyas condiciones (plazo, capital del préstamo, importe de las cuotas…) pueden variar a lo largo del tiempo según convenga al cliente. Así, por ejemplo, se le ofrece la posibilidad de que  vuelva a poder utilizar el dinero ya devuelto, o de que alargue el plazo pendiente del préstamo reduciendo el importe de las cuotas, o de que retrase el pago de alguna cuota o pagar parte del principal al final. Tenga en cuenta que, por lo general, cuanto mayor es la flexibilidad del préstamo, más elevado suele ser su coste.

Últimamente se ofrecen por las entidades préstamos o créditos con garantía hipotecaria no destinados a adquirir una vivienda sino bienes de consumo. Como los préstamos hipotecarios suelen tener unos tipos de interés más bajos que los de los préstamos al consumo, la operación puede ser atractiva, pero hay que tener en cuenta no sólo los habituales mayores gastos que supone la formalización de un préstamo hipotecario respecto a los de uno personal, sino también que los plazos de los hipotecarios son mucho mayores que los personales, lo que supone que Ud. estaría pagando intereses durante más tiempo e incluso a veces con posterioridad a la vida útil del bien que ha financiado con este préstamo. Así, por ejemplo piense en la utilización de dinero del crédito para comprar un coche: normalmente seguiría pagando el préstamo dedicado a comprar el coche varios años después de haberse desprendido de él.