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Cuánto pago en mi hipoteca

El tipo de interés es el ‘precio’ que cobran las entidades de crédito por dar un préstamo. Este interés se calcula aplicando un porcentaje o tipo sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. Las entidades son libres para establecer el tipo de interés que deseen, aunque tienden a reducirlo si el préstamo hipotecario tiene buenas garantías (por ejemplo, que sea sobre la vivienda habitual) y si su importe es claramente inferior al valor teórico del bien hipotecado. El tipo de interés puede ser fijo o variable, según se mantenga constante o no a lo largo de la vida del préstamo.

Interés variable:

En la modalidad de interés variable, el tipo se va modificando a lo largo de su período de amortización. ¿Cómo? En función de la evolución futura del índice o tipo que se tome como referencia, es decir de un indicador que refleja el precio del dinero en el mercado. El tipo de interés variable se suele expresar como la suma de ese índice de referencia y un porcentaje (margen o diferencial) constante. Así, por ejemplo, puede decirse que el tipo de interés de un préstamo es del Euríbor (el tipo al que compran y venden el dinero las entidades bancarias entre si en la zona del euro) más un punto porcentual. Eso significa que a lo largo de toda la vida del préstamo usted va a pagar lo que marque el euribor en el momento de la revisión de la cuota (elemento variable) más un punto porcentual (elemento fijo).

Ejemplo:

Una pareja ha comprado su vivienda recurriendo a un préstamo hipotecario a tipo de interés variable y a plazo de 20 años, concedido por la entidad de crédito “A”. El préstamo de 150.000,00€ se firmó el 2 de enero de 1999, con un tipo de interés del euribor a un año más un punto porcentual, con un tipo del 3,50% durante los 12 primeros meses. La operación está sujeta a la revisión anual del tipo de interés con base en el último Euribor publicado en el BOE en la fecha de revisión redondeado al octavo de punto más cercano. Los pagos se efectuarán el último día de cada mes.

La pareja desea comprobar cómo han evolucionado sus cuotas mensuales desde la firma de la hipoteca.

Salvo que la hipoteca diga otra cosa, se entenderá por fecha de revisión aquella a partir de la cual se devengarán los intereses al tipo de interés revisado. En nuestro ejemplo sería el 1 de enero.

Tabla aplicación Euríbor
Año Valor del EURIBORDiferencialTipo
resultante
Tipo
aplicar
redondeado
Cuota
resultante
1999
3,5
869,94
2000
3,689
1
4,689
4,750
964,89
2001
5,193
1
6,193
6,250
1.080,58
2002
3,198
1
4,198
4,250
934,44
2003
3,017
1
4,017
4,000
917,90
2004
2,410
1
3,410
3,375
879,52
2005
2,328
1
3,328
3,375
879,52

El euribor publicado en el mes de diciembre en el BOE, último publicado a la fecha de revisión, es el correspondiente al mes de noviembre

En resumen, el importe de sus pagos o cuotas futuras podrá cambiar, subiendo o bajando, según lo haga el índice o tipo de interés de referencia en los momentos de revisión del mismo. Algunas entidades ponen límites a las variaciones a la baja y/o al alza de los tipos de interés de referencia. A igualdad de las demás condiciones, a usted le puede resultar más interesante, por lógica, la oferta que no limite la posible reducción de las cuotas. En todo caso, debe ser consciente del riesgo que asume al contratar préstamos a interés variable: si suben los tipos, puede encontrarse con dificultades para pagar.

La entidad que da el préstamo debe comunicar al cliente los nuevos tipos resultantes de la variación del índice de referencia. Esta comunicación sólo ha de hacerse con antelación a su aplicación cuando el tipo de referencia utilizado no es uno de los oficiales o el importe del préstamo sea igual o superior a 150.253,03 €.

En todo caso, en el documento de liquidación que la entidad debe entregar al cliente con cada pago debe estar recogido el tipo de interés aplicado con el detalle del tipo de referencia y el diferencial o margen (ver norma 6ª.8, y anexo VI, apartado II.2. Circular del Banco de España 8/1990 .)

Deberá tener cuidado con las ofertas de un tipo de interés inicial bajo, ya que normalmente se mantiene poco tiempo (generalmente sólo 6 meses o un año) y después opera el índice de referencia más el margen pactado. Además, deberá considerar si el préstamo tiene topes a las bajadas o subidas de tipo de interés, ya que algunos contratos así lo establecen.

Interés fijo

En esta variedad de préstamos hipotecarios, el tipo de interés se mantiene constante a lo largo de la vida del contrato, y por tanto usted conoce desde el principio el importe total de los intereses que tiene que pagar. Ésa es la gran diferencia con los préstamos con interés variable: no hay incertidumbre sobre  las cuotas futuras.

Puesto que usted no asume el riesgo de incremento del precio del dinero, el interés de las operaciones a tipo fijo suele ser superior al de las de tipo variable. Además, cuanto más se alarga el plazo del préstamo, mayor suele ser el tipo de interés.
Normalmente los préstamos hipotecarios a tipo fijo suelen ser a plazos mucho más cortos que los de tipo variable.