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Traslado de la hipoteca a otra entidad de crédito: novación y subrogación

Si Ud. tiene un préstamo hipotecario, en cualquier momento puede intentar renegociar condiciones más favorables con la entidad mediante lo que se denomina una novación modificativa. En cualquier caso, siempre puede llevarse el préstamo hipotecario a otra entidad (lo que se llama una subrogación) que ofrezca otras condiciones de tipo de interés y/o plazo del préstamo que le puedan interesar a usted más. Para ello, no es necesario el consentimiento de la entidad de crédito inicial, ni que la posibilidad de amortización anticipada conste en el préstamo hipotecario. No obstante, la entidad de crédito original puede evitar la subrogación si iguala o mejora la oferta de la segunda entidad (lo que se llama “enervar la subrogación”).

Para que surta efectos la subrogación bastará que la nueva entidad pague a la suya el importe pendiente del préstamo así como los intereses devengados  y las comisiones exigibles y se formalice la subrogación en escritura pública ante notario.

Tenga en cuenta, de cualquier modo, que ambas opciones –novación y subrogación- tienen un coste, que suele ser mayor en el caso de subrogación. Algunos de los gastos que conllevan (como los honorarios notariales y registrales, las comisiones bancarias o los de carácter fiscal) están limitados por ley (Ley 2/1994 Abre el vínculo en ventana nueva, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios; disposición adicional primera de la Ley 36/2003 Abre el vínculo en ventana nueva, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica).

Si se trata de préstamos hipotecarios que se formalizaron antes del 9 de diciembre de 2007, o cuando, siendo posterior el préstamo,  no reúna los requisitos que se señalan en el punto siguiente, y usted subroga a otra entidad en este préstamo, las comisiones de cancelación se rigen las siguientes normas:
Si el préstamo objeto de subrogación es a tipo de interés variable y se contrató después del 27 de abril de 2003, la comisión de cancelación anticipada –también llamada de amortización anticipada subrogatoria- no puede ser mayor del 0,5% (disposición adicional primera de la Ley 36/2003) Abre el vínculo en ventana nueva.
Si por el contrario, el préstamo es a tipo de interés variable y es anterior a dicha fecha, la comisión no puede ser mayor del 1% (artículo 3  de la Ley 2/1994 Abre el vínculo en ventana nueva).

En las hipotecas a interés fijo, la comisión de cancelación anticipada no está limitada legalmente. No obstante el Gobierno recomendó en octubre de 1996 que las entidades de crédito rebajaran estas comisiones bancarias hasta un máximo del 2,5% del capital pendiente de amortización cuando se trate de una subrogación de otra entidad en la que el préstamo  se pase a tipo de interés variable, y siempre que el capital inicial fuese inferior a 240.000 €.

Si se trata de un préstamo hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor) es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar,  por amortización anticipada (arts 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007 Abre el vínculo en ventana nueva), y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores:

  • al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
  • al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
  • Y, si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

  • En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
  • En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.

A la hora de plantearse un cambio de préstamo, una buena idea es comparar el coste efectivo remanente de la hipoteca actual (que es la tasa anual equivalente, calculada teniendo en cuenta sólo lo que le queda por pagar del préstamo)  y la T.A.E. de la nueva. La T.A.E., que debe figurar en la oferta vinculante de la nueva hipoteca, incluirá el importe estimado de la comisión de cancelación del préstamo original (norma 6ª bis. 1. Circular del Banco de España 8/1990 de 7 de septiembre Abre el vínculo en ventana nueva).

Derechos y obligaciones hipoteca

Derechos:

Entrega gratuita de un folleto informativo inicial en el que se especifiquen, con carácter orientativo, las condiciones financieras de los préstamos y los gastos preparatorios de la operación que corren a cargo del cliente (tasación, comprobación de la situación registral del inmueble…) aun cuando el préstamo no llegue a firmarse.
Tiene derecho a consultar la Central de Información de Riesgos del Banco de España (C.I.R.), para comprobar las deudas con entidades de crédito que figuran a su nombre. La entidad también tiene este derecho si le ha informado a usted previamente.
Tiene derecho a proponer y elegir de mutuo acuerdo con el banco o la caja la persona o entidad que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca y la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación. También podrá acordar con la entidad la compañía aseguradora que cubrirá los riesgos que la entidad prestamista exija para la formalización del préstamo.
Como cliente, usted tiene derecho a conocer quiénes son y cuánto cobran los profesionales que realizarán los servicios accesorios vinculados al préstamo, y la justificación de la efectiva prestación de los mismos.
Habitualmente la entidad  sólo aceptará el encargo de esos servicios a profesionales o empresas de su confianza, puesto que es ella la que corre con el riesgo de la operación. No obstante, desde diciembre de 2007, si Vd. aporta una tasación certificada por un tasador homologado que no esté caducada, la entidad no podrá cobrarle por una nueva tasación.
Entrega de una copia del informe de tasación (o el original si la operación no llega a formalizarse) cuando dicho gasto es por cuenta del cliente.
Una vez realizada la tasación del inmueble y las oportunas comprobaciones, la entidad de crédito deberá entregarle a usted por escrito una completa información sobre las condiciones del préstamo que ha decidido concederle, normalmente a través de una oferta vinculante que tendrá una validez mínima de 10 días hábiles, o bien debe notificarle la denegación del préstamo.
Tiene derecho a consultar el proyecto de escritura del préstamo hipotecario en la notaría al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento y exigir al notario, caso de que exista alguna contradicción respecto al contenido de la oferta vinculante, que la haga constar a la entidad para su debida corrección.
Solicitar al notario copia de la escritura del préstamo, pagando su importe.
Recibir los documentos de liquidación y justificantes de pago del préstamo hipotecario.

Obligaciones:

  • Informar verazmente a la entidad de crédito sobre sus circunstancias económicas y personales. La información correcta es necesaria para que la entidad analice el riesgo de la operación, antes de concederla. El cliente también se compromete, si así estuviera pactado, a comunicar cambios de domicilio, estado civil, régimen económico del matrimonio y otras circunstancias personales y financieras.
  • Realizar una provisión de fondos (una especie de adelanto de dinero) pactada para gastos preparatorios del contrato (gestoría, tasación…).
  • En la mayor parte de los casos, contratación de un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado.
  • Pagar puntualmente las cuotas periódicas y comisiones bancarias pactadas.
  • Cualquier otra que haya pactado con la entidad como, por ejemplo, no arrendar la finca hipotecada sin su previo consentimiento si no se establece cierto nivel mínimo de renta.
  • Es aconsejable conservar una copia de la escritura y de toda la documentación de las liquidaciones efectuadas.

Hipotecas y Hacienda

Hipotecas y Hacienda IRPF: ¿cuánto podemos desgravar con la hipoteca?

Si en un año invertimos 9015,18 euros como máximo, o 18030,36 euros, si somos una pareja, en la hipoteca nos desgravamos el 15 % de la cantidad invertida.

Para 9015,18 euros serían 1352,277 euros y para 18030,36 euros serían 2704,544 euros.

Hipoteca multidivisa

Una hipoteca multidivisa es un tipo de hipoteca que se realiza en moneda extranjera.

Normalmente el crédito o préstamo multidivisas se hace con divisas estables y con tipos de interés bajos. Por ejemplo: Yen japonés, Franco suizo, dólar estadounidense, dólar neocelandés, libra esterlina, incluso una parte en euros. De esta forma se reparten los riegos entre las monedas, en el caso de que alguna tuviera un movimiento desfavorable.

Por tanto el préstamo tenemos que devolverlo en la divisa en la que lo hayamos pedido. Y en este aspecto es donde podemos encontrar las ventajas y los inconvenientes de este tipo de préstamo:

  • El tipo de interés a aplicar suele ser el que tenga la divisa en el mercado de Londres. Los tipos de interés en Londres (para algunas divisas) están más bajos que los publicados por el Banco Central europeo para el euro (por ejemplo, el LIBOR del Yen está por debajo del Euribor del Euro).
  • Como las cuotas tenemos que pagarlas en la divisa que pedimos, todos los meses tendremos que ir comprando con nuestros euros el equivalente al importe de la cuota y pagar una comisión de cambio de divisa que dependerá de la evolución que tenga la divisa respecto al euro.

Por lo demás, es un préstamo normal, con su comisión de apertura, de estudio, su tasación, sus comisiones de cancelación, etc. que requiere un seguimiento importante de la evolución de las divisas y de los tipos de cambio.

Recomendamos seguir el Foro de Hipotecas Multidivisa

Hipoteca inversa

La Hipoteca Inversa es un préstamo hipotecario que ofrecen los bancos y consiste en la operación contraria a lo que habitualmente se entiende por hipoteca.

Si una hipoteca se entiende como una compra a plazos de la vivienda, esta operación se explicaría como ir recibiendo a plazos el dinero que se obtendría de la venta de la vivienda pudiendo continuar viviendo en ella hasta el fallecimiento, momento en que la entidad financiera se queda con la misma o los herederos harán frente al pago del préstamo.

Es ideal para personas con más de 65 años que tengan una vivienda pues reciben bajas pensiones y así disponen de un dinero extra y pueden seguir viviendo en su casa.

La primera condición es que el inmueble a hipotecar este libre de cargas. De no estarlo, podemos pedir la hipoteca inversa y con ella acabar de pagar la hipoteca anterior.

Las rentas que vayamos recibiendo mensualmente pueden ser fijadas o revisadas periódicamente, generalmente con carácter anual. Igualmente podemos pedirla de por vida (vitalicias) o de forma temporal.

Como cualquier préstamo, lleva un tipo de interés, que suele ser algo más alto que las operaciones normales con garantía hipotecaria debido a la incertidumbre sobre el momento en que se cancelará el préstamo. No obstante, los herederos pueden disponer de entre 6 meses y un año para decidir que hacer con la vivienda.